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“没娘家”的闽系房企“踩刹车”

2019-08-19 13:56 | 作者: 李艳艳

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当地产长周期叠加企业转型期,自称“没娘家”的这家闽系地产公司放慢了扩张步伐。

文丨《中国企业家》记者 李艳艳   编辑丨刘宇翔   图片来源丨被访者

 

“下半年买地节奏会放缓。量入为出,守住安全和纪律。”

8月13日下午,上海浦东,旭辉控股(00884.HK,下称“旭辉”)2019年中期业绩会上,旭辉集团执行董事兼行政总裁林峰说了这番话。而同一时间,千里之外的业绩会香港会场里,旭辉集团主席兼执行董事林中释放出的态度更为直接:旭辉要放慢扩张步伐,实施聚焦深耕策略。

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又一家“闽系”房企“踩刹车”了?

此前,旭辉在快车道上行驶,从偏安一隅到布局全国,自2012年上市后,不到6年,旭辉就已跨过千亿规模。林氏三兄弟齐心创业也成为地产圈的一段佳话。如今身为行业排位前15的房企,旭辉今年上半年的业绩其实还不错,在上半年,旭辉实现884亿元销售指标,同比增长34%。截至7月底,旭辉合约销售1030亿元,完成54%的年度目标。

但在大环境方面,随着政策轮番洗礼,外部融资收紧,行业竞争加剧,收敛聚焦成为关键词。一向奉行高周转模式的闽系房企日子更难过。今年以来,或断臂补血,或调整架构,头部位置的闽系房企大都放缓扩张节奏,小心谨慎,在规模之外寻找组织活力。

地产长周期叠加企业转型期,小心翼翼的表态倒让人对以往印象中的闽商有些陌生。失去“激进”特性的闽系还能叫闽系吗?

“旭辉到上海已经19年了,我们不认为我们有很激进的风格,我们一直是徒步的文化,每一步踏踏实实往前走。”林峰对《中国企业家》解释称,“我们没有追求那么极致的增长,也不想用极致的杠杆。这跟企业的不同选择有关系。有些不是闽系的企业也很激进,有些是闽系的企业也很稳定,我们不一定要贴标签。”

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旭辉控股执行董事兼行政总裁林峰

哪家是稳定的企业?林峰所指当然包括自家。在林中看来,旭辉一贯稳健的策略在未来市场优势会更明显。按照他的规划,旭辉真正的转型期是从2022年开始的“三五战略”阶段,届时将从开发销售型企业转变成综合运营型企业。“再过10年,你可以看到我们的收入50%来自开发销售,30%来自租金收入,20%来自其他收入。”

多元与聚焦

“旭辉是一个非常谨慎、小心的企业,我们很多的多元化(动作)并非首先定规模目标,而是以能力组织、模式讨论、战略调整为核心,所以我们多元化的投入总量不多。”林峰对《中国企业家》表示,“我们希望的多元化,都是以能力为主,不是以资产规模投入为主。”

林峰借郁亮关于“时代的企业”相关论断,引出当下的行业趋势。在他看来,地产行业正面临一个新的长周期的平稳发展。为什么说这是企业最好的时代?“因为你可以更好地做出规划和预测,不会上下起伏、波动太大,所以新长周期下有新玩法。”

林峰认为,开发商的新玩法可能会集中在城市群、城市更新、质量提升方面,而非单纯的规模发展。中央希望房地产平稳发展,这是很稳定的政策区间。行业发展到后端,也会从以前粗放式资源占有型,进入到能力主导型的精细关系。

同时,业务板块多元化也成为今年旭辉备受关注的焦点之一。7月,旭辉宣布成立旭辉集团商业地产管理总部,原集团商业管理部和旭美商业并入旭辉商业。彼时,林峰直言,旭辉一直在一二线城市寻找好的商业机会,未来商业比重在整体业务版图中占比会逐年增加。

旭辉着手发力商业地产,具体如何规划?

业绩会现场,林峰未做详细解释,他表态称, “旭辉愿意牺牲短期利润,持续不断投入。” 至于组织结构,林峰称要“战略未动HR先行。(旭辉商业)组织磨合需要(达到)一定的程度,团队要融合成有战斗力的组织需要时间,还要形成自己的特点”。

就此问题,林中表示,“商业的战略我们还在讨论和修正,商办投资比重会控制在回款的10%左右。” 旭辉首席财务官杨欣补充称,“上半年,商办占比从11%微调为15%,这是整体趋势的一个变化。”2018年,旭辉租金收入仅为2.7亿元。

至于旭辉旗下的长租公寓品牌领寓,年初业绩会,旭辉曾定下“今年拟达到8万间”的目标。

值得注意的是,在整个行业都在趋向回归基本盘、收缩长租公寓等新业务的大背景下,旭辉发展商业和长租公寓的战略是否会有所调整?

“我们的多元化不会去收缩,因为我们投的不多,但是能力体现完了之后,会有很大收益。”林峰对《中国企业家》称。比如说永升服务,它不需要投入太多成本,但它的能力可以持续增长,在资本市场得到很大认同。据其透露,该公司中期盈利增长90%。

至于长租业务,林峰也对《中国企业家》表达了自己的观点。“长租公寓投得不多,考虑的是团队运营模式的搭建。我相信领寓管理团队,是行业当中最一流的团队之一,这是我们没有收缩多元化的一个核心考虑。”他透露,旭辉目前仍在大幅推进长租公寓业务,旭辉领寓规模今年仍维持在上海长租公寓第一位。

“最坏的时代就是最好的时代。行业回归理性,这给了很多企业机会。”对于如何看待频繁爆雷的长租行业,林峰感慨称。旭辉试图从存量中搜寻更多机会。最新业绩构成中,今年上半年,旭辉涉及租金的收入同比增长207%。

“从未来开发产品来看,旭辉会从现在纯粹的开发销售业务逐步转向开发销售和持有收租并举的业务。”林中表示,“这个过程会很长,估计会花10~20年的时间,所以租金会逐步提高,未来希望租金能占到营业收入的30%。”

激情退烧

“不管外在市场怎么调控,先把自己做好。”林峰感慨称。藉由高周转模式,旭辉实现快速发展,直至步入行业前15。两三年前,力争行业前八、3000亿业绩的目标时常见诸报端。然而,当政策与市场、行业与竞手之间交叉反应,房企为调控所困时,生存空间大为挤压。

作为一家千亿级企业,仅仅复制自己的成功经验显然不够。时间跳转回2个月前。今年6月,林峰曾写过一篇文章。里面提到,否定自己是一件很痛苦的事;你成功的经验也可能是你下一段路上的大坑。对当下乃至未来的旭辉而言,如何摆脱传统路径依赖?

林峰对《中国企业家》表示,“小心”是他的应对之策。

“未来有哪些经验让你形成完整的路径依赖,你就要小心。只要形成路径依赖,有可能后面有坑。”在他看来,这是旭辉不断自我反省、总结后得出的规律。 尤其是,“每年8~9月份是旭辉的反省月,一年来的功过得失、工作经验、战略方向,我们都会进行系统反思。只有这种反思才能减少错误发生。”

反思让管理层和旭辉得到了什么?

“下半年买地的节奏会放缓。”业绩会上,林峰明确表示,旭辉下半年将“减少进入新城市”,在原有城市深耕,把原有城市规模做大,具体运营策略是,以销定产、降低库存、提高去化、加快回款。他判断,“可能四季度会出现投资窗口期,大家都不拿地时我们又会有拿地机会。”

具体到投资策略上,林峰的说法是:量入为出,守住安全底线和纪律。在他看来,一线、二线、强三线都是未来投资机会比较多的城市。旭辉的侧重点在于,坚决不拿“地王”。

“从安全角度看,投资要和销售、未来发展相匹配。我们未来投资情况根据销售额的比例,会控制在40%~50%之间。”旭辉控股执行董事兼执行总裁陈东彪称。

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旭辉控股执行董事兼执行总裁陈东彪

大湾区布局也是今年上半年旭辉土储策略的亮点。

“长期旧改,在中长期能为我们锁定不少土储,这是战略上适应华南市场特点、当地政策以及公司发展长远战略所做的重大变革。”林峰称,大湾区采取合作开发+旧改模式,旭辉上半年已经突破6个村。“我们希望未来大湾区跟长三角能够起到并重的作用。”

值得关注的是,诸如收并购的合作开发模式,一直是旭辉寻求规模扩张的利器。不过,旭辉未在财报中披露业绩构成中的权益占比。有推算称,2018年,旭辉权益销售占比为56.67%。尽管当年百强房企权益占比数字已降至80%,但旭辉的情况仍处于行业较低水平。

对此,林中曾于近期公开回应,旭辉未来将(把)权益比维持在60%~70%,“希望保持一个开放的合作状态”。此次业绩会上,林峰的回应更为具体,“今年旭辉调整了思路,新增土储权益比占达到74%。我们希望通过总体拉动,通过一两年时间,把土储权益比提升到65%-70%。”

林峰分析,土储太少,短期会有很大的不确定性和压力。但土地太多又会形成比较重的成本压力。“合适的才是最好的。土储过高或过低,压力都会比较大。”

随着调控的深入,行业逐渐出现分化,在拥有资金优势的排名前20的房地产商看来,拿地途径更多。

“任何一家企业规模大了,我们都希望有多元化的投资拿地能力。”林峰称,今年上半年,旭辉转变了拿地方式。具体策略是,短期依靠招拍挂,中期采取一二级联动,长期发力旧改。据统计,今年1~7月,旭辉新增土储中近四成来自非招拍挂渠道。

除去拿地方式更加谨慎、多元,去杠杆也成为旭辉的当务之急。

“我们有更多灵活的现金,比如500亿现金降低负债,下半年把一些短期负债还掉,保持更大的财务弹性。”林峰透露,旭辉的目标是将短债水平降低到总债务的15%以内。目前,公司已就部分债务做出提前赎回安排。“我们提前赎回4亿美元债,加权平均成本在5.9%。”

“有约束的财务纪律是旭辉从头到尾贯彻的核心。”采访过程中,林峰多次强调“财务纪律”。他表示,“我们一直严格遵守我们的财务纪律,不用财务杠杆来刺激业绩,账面现金可以满足公司3个月所有开销。”今年上半年,标普评级将旭辉的评级进一步提升到BB级。

流动的“浮标”

“年初承诺的目标1900亿不会变。”

业绩会现场,林峰微笑表示,“经常有人说,我们整体土储(规模)相对少,其实我们下半年整体可销售供货规模在2300亿,而且集中在一线、二线和准二线。整个下半年货值,以及总的储备货值(合计)将近9800亿,能够满足销售增长需求。”

在他看来,“下半年业绩较大概率会超过上半年”,这也是公司内定目标。财报显示,今年上半年,旭辉实现884亿元销售指标,同比增长34%。其中,一线二线及准二线贡献占比九成。销售均价同比有所提升,达到17400元/㎡。截至今年7月底,旭辉合约销售1030亿元,完成54%的年度目标。

这份财报中,林峰颇为满意的是回款和收益。“回款率的提升,为我们下半年策略现金回款提供了比较坚实的基础。”他透露,当期销售回款率已达95%。

收益上,旭辉上半年实现核心净利润28.7亿元,同比增长17.3%。过去三年,核心净利润复合增长率36%。从利润率看,旭辉上半年毛利率29.6%,同比增长6个百分点。核心净利率14.3%,也是历史高值。林峰称,ROE 22.5%意为“旭辉的营业能力处于行业第一梯队水平”。

去化方面,林峰披露的可供货值去化率在60%左右,这一数值低于业内平均线5个百分点。旭辉实行“以销定产”,严控开发环节,确保没有大量库存。延伸至运营层面,旭辉2019年拿地项目的平均开盘周期为6.5个月,甚至有项目可缩减到6个月。

“我们希望旭辉能在第一方阵不落伍,但是又保持第二方阵的增长速度。”林峰续称,很多人都在问旭辉的目标是不是三千亿、五千亿,其实旭辉没有明确的销售目标,只有一个伴随行业发展而浮动的战略目标,即浮标。

“浮标的核心就是咬住第一梯队不放松,我们看第一方阵时还要看第二方阵的追赶速度,以保证不低于第二梯队的发展速度。”林峰介绍称。

据财报,截至今年6月底,旭辉总资产规模已超过3000亿,比上半年增长25%;净资产达到582亿,规模增长18%。公司加权平均融资成本5.9%,净负债率69.5%,一年内到期短债占比18%,账上现金存量为543亿元。

虽然林峰说“不管外在市场怎么调控”,但所有人都知道地产行业是随着调控的指挥棒起舞的,必须对调控有深刻理解。

7月30日,中央政治局会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。房地产业界普遍认为,中央不将房地产作为短期刺激经济的手段,而是把房地产定位为长期经济稳定健康发展的稳定器。

在林峰看来,政策方针和长效机制基本上明确,除了房地产税,一城一策和问责制也是长效机制的一部分,这会带来很多属地化的变化。“中央希望房地产平稳发展,这是很稳定的政策区间。”

林峰在一张PPT上展示了他对行业趋势和市场展望的理解,这也是旭辉应对未来的判断基础,而这其中都与宏观调控息息相关。

他说,“我们一贯坚持稳健均衡的策略,我们不是天才,我们不够聪明,运气也不够好,也没有什么娘家。”

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